本文節選自最高人民法院民事審判第一庭編《民事審判實務問答》（法律出版社，2021年7月第一版）。
069.出賣人因自身原因，未能在合同約定期限內為買受人辦理房屋權屬證書，人民法院如何認定出賣人應承擔的違約責任?問：甲（出賣人）和乙（買受人）簽訂《商品房買賣合同》，合同約定甲在房屋交付后3個月內為乙辦理完畢房屋權屬證書。現甲因自身原因，未能在約定期限內履行該義務，乙訴至法院，要求甲承擔相應違約責任，賠償因此給其造成的損失，人民法院應如何認定甲應承擔的違約責任呢？答：最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（本文以下簡稱《商品房買賣解釋》）第十四條第一款規定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理不動產登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”結合合同自治原則，商品房買賣合同當事人之間對買受人辦理房屋產權證書期限有明確約定的，人民法院應當直接依據當事人的約定確定出賣人應承擔的違約責任。如當事人之間就此沒有約定或者約定不明而又不能通過協商加以明確的，人民法院則應根據《商品房買賣解釋》第十四條第二款規定，即“合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算”來確定出賣人應承擔的違約責任。但根據中國人民銀行《關于人民幣貸款利率有關問題的通知》（銀發[2003]251號）第三條規定，逾期貸款罰息利率由原來的按日2.1?計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%~50%。而由于商品房買賣合同并非借款合同，其也不會約定貸款利率，故以此確定違約金存在一定的障礙。在《商品房買賣解釋》未對此作進一步明確規定的情況下，《民法典》第六百四十六條規定：“法律對其他有償合同有規定的，依照其規定；沒有規定的，參照適用買賣合同的有關規定。”鑒于買賣雙方合同義務的對等性，人民法院可參照最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（本文以下簡稱《買賣合同解釋》）第十八條第四款“買賣合同沒有約定預期付款款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償預期付款損失的，違約行為發生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎，參照預期罰息利率標準計算；違約行為發生在2019年8月20日之后的，人民法院可以違約行為發生時中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率（LPR）標準為基礎，加計30%~50%計算逾期付款損失”的規定，來確定出賣人應當承擔的違約責任。出賣人認為約定的違約金過高要求人民法院調整的，人民法院應根據《民法典》第五百八十五條、《商品房買賣解釋》第十二條，并參照《商品房買賣解釋》第十四條、《買賣合同解釋》第十八條確定的違約金計算標準確定出賣人應承擔的違約責任。
