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某小區業主大會作出聘請新物業公司的決議后，該小區第一屆業主委員會與新物業公司另行簽訂物業服務合同。前期物業公司主張業主大會作出上述決議不符合當時施行的《中華人民共和國物權法》第七十六條、《物業管理條例》第十二條關于面積和人數比例的規定，起訴請求確認上述決議無效。

廣東省高級人民法院認為，《中華人民共和國物權法》及《物業管理條例》之所以均規定選聘、解聘物業服務企業由業主共同決定并規范程序，是因為各業主基于建筑物區分所有權，在業主大會這一組織中享有成員權。對于涉及成員共同利益的事項，需要也應當由該組織的成員共同決定，以保障該組織內部成員的合法權益尤其是程序權益不受侵害，并確保該組織對外作出的意思表示不是越權行為。物業公司不是業主，不是上述民主議定程序規定的保護對象。同時，業主大會作出決議僅是在業主內部形成“意思”，尚未對外作出“表示”。物業公司不受業主大會決議的約束，亦不可能受其侵害或者影響而與之產生法律上的利害關系。綜上，物業公司與業主大會作出的決議不具有直接利害關系，其起訴應予裁定駁回。

業主大會決議行為是業主行使共同管理權的重要方式，當業主大會決議侵害業主合法權益或違反法律規定的召集程序和表決方式的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。本案明確民主議定程序的保護對象是業主，而不包括物業公司。物業公司無權以業主大會作出決議有違民主議定程序為由，起訴請求撤銷或者確認無效。本案對維護業主大會決定的效力，保護業主合法權益具有重要意義。

廣東省高級人民法院認為，解聘物業服務企業系由業主共同決定的事項，根據《中華人民共和國民法典》第二百七十八條第二款的規定，由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，可以作出解聘物業服務企業的決議。業主大會已經召開并已作出解聘物業服務企業的決議，法院應依法審查業主大會表決程序是否符合前述法律規定。原審以業主委員會召開程序違法為由駁回業主委員會關于解除案涉物業服務合同的訴請，存在認定基本事實不清、適用法律錯誤的情形，故裁定指令原審法院再審本案。

解聘物業服務企業是業主大會的職權，業主委員會僅為業主大會的執行機構，其解聘物業服務企業事宜系以業主大會的表決結果為依據。經業主大會依法表決決定解聘物業服務企業，業主委員會受委托訴請解除物業合同的，人民法院應予支持，業主委員會工作程序瑕疵不影響業主大會決議的法律效力。本案明確了業主委員會與業主大會的關系，進一步強調了業主大會對小區重大事項的決定權，確認業主大會依法表決事項的法律效力，對于維護小區業主的自治權、保護業主合法權益具有典型指導意義。

廣州市南沙區人民法院認為，某物業公司并非該二手房買賣合同關系當事人，不受合同約束。房屋發生產權轉移變更登記之日起的物業管理費等費用，應由新業主即陳某承擔，陳某在承擔后有權向李某追償。一審判決陳某應向某物業公司支付辦理過戶登記后至收樓期間欠付的物業服務費、公攤電費、垃圾處理費，并以欠付物業費為基數支付物業服務費違約金。廣州市中級人民法院二審維持原判。

實踐中，一手房交易市場通常以開發商交房作為物業費起算時間，二手房交易雙方通常約定以房屋交付作為物業費由買賣雙方分擔的分界點，但未經物業公司同意，二手房買賣合同中關于物業費負擔的特別約定對物業公司不生效。根據《中華人民共和國民法典》第二百零九條的規定，不動產物權的變更與轉讓以不動產物權登記為生效要件，二手房交易中的物業費負擔劃分應以產權轉移為準，而非以房屋交付為準。本案對于明確二手房交易過程中物業費的負擔規則，妥善處理出賣人、買受人、物業公司之間的關系具有重要意義。

廣州市荔灣區人民法院認為，案涉小區早已建成出售并交付業主使用。根據《中華人民共和國民法典》第二百七十八條的規定，物業服務收費標準變更屬于涉及業主共有和共同管理權利的重大事項，未經業主投票通過的提價約定對業主不發生法律效力。某物業公司與開發商自行簽訂的第二份《前期物業管理委托合同》約定上調物業管理費為1.80元/月·平方米，未經業主大會決議，對業主不發生法律效力，判決陳某按照1.75元/月·平方米價格支付物業費。廣州市中級人民法院二審維持原判。

物業服務收費標準屬于《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規定的“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”，依法應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。即使物業公司與開發商重新簽訂《前期物業管理委托合同》，但未經業主決議程序和法定的調價程序，對業主亦不發生法律效力。本案對于規范物業公司合法調整物業收費標準、保護業主合法權益等方面具有重要意義。

小區業主委員會組織召開臨時業主大會，經民主議定程序后與物業公司簽訂案涉《物業管理服務合同》，其中住宅物業仍沿用前期物業服務收費標準，而非住宅物業收費標準從之前的1.5元/月·平方米提高到8元/月·平方米。某公司作為該小區商業物業業主，認為上述收費標準明顯加重了非住宅業主的責任，損害非住宅業主利益，遂提起訴訟，請求確認案涉《物業管理服務合同》中關于“非住宅物業類型（包括商業物業、車庫等）：8元/月·平方米”的約定無效。

廣州市中級人民法院認為，案涉小區為商住一體的小區，商業物業業主和住宅業主同為小區業主，應當共同分攤物業公司的物業管理成本，而臨時業主大會表決結果，僅提高非住宅物業部分的物業管理費，對住宅物業部分的物業管理費未作任何調整，該表決結果實質上讓非住宅物業部分的業主分攤了遠超合理范圍的物業管理成本，有違公平原則。該“多數決”的表決結果事實上損害了非住宅業主合法權益，故臨時業主大會關于調高非住宅物業服務費的表決應為無效。基于無效的業主大會決議而簽訂的案涉《物業管理服務合同》中關于物業服務收費標準的約定，對非住宅業主不發生效力。

雖然物業服務收費標準屬于《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規定的“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”，由全體業主共同決定。但在小區住宅部分戶數和總面積均遠遠超過非住宅部分戶數和總面積的情況下，住宅業主對上調商業部分物業費作出表決，形成的“多數決”決議結果并非絕對有效。本案對充分尊重和保護少數業主的合法權益，確保業主大會決議的公正性、合理性和合法性具有典型意義。

廣州市中級人民法院認為，最終統計結果顯示，同意提升物業管理費的業主人數超過業主總人數的50%，投同意票業主專有部分建筑面積超過建筑總面積的50%，某物業公司亦對計票結果進行了公示，符合《中華人民共和國民法典》第二百七十八條、《廣州市物業管理暫行辦法》第六十九條關于調整物業服務費收費標準的實質性要件，且某物業公司提供的繳費數據顯示，案涉小區已有60%的業主按新的收費標準繳納了物業管理費。曾某等63人一、二審提交的證據及證人證言并不足以推翻前述事實，某物業公司在本次調升物業管理費的程序中雖有瑕疵，但并未實際損害業主的合法權益，曾某等63人應當按調升后的收費標準向某物業公司繳納物業管理費。

《廣州市物業管理暫行辦法》第六十九條規定了業主大會成立之前調整物業服務費收費標準的程序，物業公司應取得審計報告、公示相關事項、聽取和收集業主意見，調價方案應經業主表決通過等。物業管理公司的調價程序符合前述法律規定的，業主應予遵守。該案明確了物業管理公司調整物業收費標準的程序要求及舉證責任，對于維護物業服務領域秩序、保護物業管理公司合法調價具有重要意義。

中山市第一人民法院認為，從刑事判決認定的事實來看，小區存在盜竊頻繁發生的情形，某物業公司提供的物業管理未達到物業服務合同約定的服務質量標準，小區安全保衛工作存在嚴重瑕疵，影響居民人身、財產安全，某物業公司應承擔違約責任。某物業公司的違約行為，導致了溫某被盜竊而產生財產損失的后果，一審酌定將溫某應支付的物業管理費予以下調。中山市中級人民法院二審維持原判。

物業公司應按照合同約定，通過建立完善的門禁制度、安排保安巡邏、安裝監控設施等方式，充分履行安全保衛義務，維護業主的人身和財產安全。對于安全管理措施不到位，造成小區業主重大財產損失，構成物業服務嚴重瑕疵的，人民法院應當酌情支持業主關于減免物業費的請求。本案有助于督促物業管理公司改善物業管理質量，提高服務水平，實現物業服務的“質價相符”，保障人民群眾安居樂業。

清遠市清城區人民法院認為，案涉房屋買賣合同約定，房屋交付條件為取得建設工程竣工驗收備案證明文件及測繪報告。本案無證據證明案涉房屋已符合交付條件，某物業公司提供的房屋交付通知不足以證明房屋已實際交付，某物業公司亦無法舉證證明劉某以業主身份實際接受了其提供的物業服務，或其與劉某之間存在其他直接利害關系，某物業公司的起訴不符合起訴條件，遂駁回原告起訴。

根據《物業管理條例》的規定，尚未交付給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。除當事人另有約定的，物業買受人應自物業交付之日起支付物業費。在商品房不符合交樓條件且業主尚未收樓的情況下，物業公司請求業主支付物業費的，人民法院不予支持。司法實踐中，部分物業公司將房屋交付前應當由建設單位承擔的物業費用，不當轉嫁至物業買受人承擔，損害了業主的合法權益。本案對于維護物業服務行業的秩序，減少訴訟糾紛，具有重要意義。