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最高法再審改判：車位雖不屬于住宅，但具有保障居住權(quán)益的屬性，即便車位被抵押，亦可排除強制執(zhí)行！
判要旨：1.車位雖不屬于住宅，但依法屬于滿足業(yè)主住宅需要的必要設(shè)施，屬于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。車位使用權(quán)與業(yè)主居住權(quán)密切相關(guān)，具有滿足居民基本生活需要的屬性。對小區(qū)業(yè)主而言，一定數(shù)量的車位、車庫的配備，是與其居住權(quán)密切相關(guān)的一種生活利益，該利益應(yīng)當受到法律保護。
2.享有車位抵押權(quán)的銀行，具有對抗第三人的效力，但購房人在抵押之前已經(jīng)實際占有車位，并支付全部價款，且對未辦理產(chǎn)權(quán)登記無過錯。而銀行在后設(shè)定抵押權(quán)時未盡到必要注意義務(wù)，存在過錯。綜合考慮上述因素，購房人的權(quán)利具有優(yōu)先保護的必要。故可以認定購房人對車位享有排除銀行抵押權(quán)的執(zhí)行的合法權(quán)益。
一、案涉車位是住房的必要配套設(shè)施，具有保障業(yè)主基本居住權(quán)益的屬性
車位雖不屬于住宅，但依法屬于滿足業(yè)主住宅需要的必要設(shè)施。《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱物權(quán)法）第七十四條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”。國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》規(guī)定：“居住區(qū)內(nèi)必須配套設(shè)置居民汽車（含通勤車）停車場、庫……”，明確規(guī)定了在城市商品房建設(shè)階段建設(shè)單位應(yīng)設(shè)計、修建車位、車庫以滿足業(yè)主需求的強制性義務(wù)，賦予車位以特定用途。案涉車位所在地的廣州市《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理規(guī)定》也明確要求“房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃用于停放汽車的車位和車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。”“房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃用于停放汽車的車位數(shù)量少于本房地產(chǎn)開發(fā)項目的房屋套數(shù)的，房屋購買人每購買一套房屋，只能相應(yīng)購買或租用本房地產(chǎn)開發(fā)項目的一個規(guī)劃用于停放汽車的車位。房屋所有權(quán)人出租房屋時，所擁有的車位應(yīng)當首先滿足承租人的需要。”雖然建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫不同于居住的商品房，但車位依法依附于商品房而存在，功能在于滿足小區(qū)業(yè)主的居住需要，屬于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家車日益成為普通家庭日常交通工具的現(xiàn)代社會，車位使用權(quán)與業(yè)主居住權(quán)密切相關(guān)，具有滿足居民基本生活需要的屬性。對小區(qū)業(yè)主而言，一定數(shù)量的車位、車庫的配備，是與其居住權(quán)密切相關(guān)的一種生活利益，該利益應(yīng)當受到法律保護。
二、張若曦購買并占有使用案涉車位在先，其權(quán)利應(yīng)當依法予以保護
從雙方整個合同履行過程看，符合我國房屋、車位買賣中先交付后登記的習慣做法。此際，張若曦享有的不再是單純的債權(quán)，事實上接近于完整的所有權(quán)，華駿公司只是名義上的所有權(quán)人。物權(quán)法規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)以登記為生效要件，登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法，經(jīng)登記不動產(chǎn)受讓人取得對抗第三人的排他效力。但不動產(chǎn)物權(quán)登記生效只是原則，物權(quán)法第九條、第一百四十二條等多處規(guī)定了例外情形。第一百四十二條規(guī)定，“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。”建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物所有權(quán)，按照房地一體原則一般歸建設(shè)用地使用權(quán)人，在他人有證據(jù)證明時依法也承認他人的所有權(quán)，并不以登記為權(quán)利取得的生效條件。司法實踐中，開發(fā)商將開發(fā)的商品房預(yù)售給他人的情形視為物權(quán)法第一百四十二條規(guī)定的但書情形之一，實際上承認了商品房的買受人在不動產(chǎn)登記之前亦可成為所有權(quán)人，是登記生效主義的例外情形。本案中，張若曦對案涉車位所享有的權(quán)利因其付款和交付使用，取得了事實上的所有權(quán)，并已經(jīng)具有所有權(quán)的權(quán)利外觀，具有一定的公示力。同時，物權(quán)法第一百九十條規(guī)定，“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。”明確了在后抵押權(quán)不得對抗在先承租權(quán)的規(guī)則。民法典第四百零五條對物權(quán)法第一百九十條修改后增加承租人占有租賃物作為對抗在后抵押權(quán)的要件，進一步明確了占有在租賃權(quán)對抗在后抵押權(quán)中的公示效力。
三、甘肅銀行中央廣場支行在案涉車位設(shè)定抵押權(quán)時未盡到必要注意義務(wù)
如前所述，案涉車位屬于法律明確規(guī)定滿足小區(qū)業(yè)主居住需求的商品房的必要配套設(shè)施。雖然車位登記在華駿公司名下，但甘肅銀行中央廣場支行在設(shè)定抵押權(quán)時對車位的實際狀態(tài)還負有法定的審查義務(wù)。《中華人民共和國商業(yè)銀行法》第三十六條規(guī)定：“商業(yè)銀行貸款，借款人應(yīng)當提供擔保。商業(yè)銀行應(yīng)當對保證人的償還能力，抵押物、質(zhì)物的權(quán)屬和價值以及實現(xiàn)抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)的可行性進行嚴格審查。”中國人民銀行《貸款通則》第二十七條規(guī)定：“貸款調(diào)查：貸款人受理借款人申請后，應(yīng)當對借款人的信用等級以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進行調(diào)查，核實抵押物、質(zhì)物、保證人情況，測定貸款的風險度。”上述法律法規(guī)明確規(guī)定銀行對外貸款設(shè)定擔保時負有對抵押物進行審查的義務(wù)。該規(guī)定系為了防范銀行貸款風險，而銀行貸款風險的主要來源之一即是抵押物存在與登記不符等影響抵押權(quán)實現(xiàn)的物的瑕疵或者權(quán)利負擔。根據(jù)甘肅銀行中央廣場支行提交的盡職調(diào)查材料顯示，辦理抵押時案涉車位產(chǎn)權(quán)登記在華駿公司名下，車位的現(xiàn)狀是“車庫均處于使用狀態(tài)，住宅部分使用部分空置。