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拆遷?這4個做法確保你收獲理想補償
來源：北京在明律師事務(wù)所
征收維權(quán)的過程，本質(zhì)上是一個“舍得”的博弈：舍掉一部分，得到一部分。關(guān)鍵看這兩方面是否平衡、合適。倘若得到征收補償結(jié)果足夠理想、滿意，那么事實上沒有哪個環(huán)節(jié)是一定要“以命相拼”的。究竟哪些做法能夠確保被征收人在面臨紛繁復雜的征收亂局時得以全身而退，保本不虧而不至于血本無歸呢？ 結(jié)合逾10年的此類案件代理經(jīng)驗，在明律師談以下幾點供大家參考：
一、盯緊公告，確保知情權(quán)
在征收活動中，知情權(quán)是廣大被征收人首先要努力確保實現(xiàn)的。只有對拆遷方要干什么，以什么標準干“知情”，被征收人接下來的協(xié)商、博弈才能有其立腳點和出發(fā)點。
實踐中，很多被征收人抱怨說自己的房子是在還什么也不知道的情況下就被人強拆、偷拆了，實體權(quán)益嚴重受損卻還對征收項目的真實情形一無所知，這無疑是令人唏噓的。《國有土地上房屋征收與補償條例》第13條規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當及時公告。公告應(yīng)當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權(quán)利等事項。市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當做好房屋征收與補償?shù)男麄?、解釋工作?/span> 房屋征收決定公告一般應(yīng)張貼于征收范圍內(nèi)及其周圍較為醒目、易于為公眾查看的地點，有時也會通過報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體予以公布。
這里重點要關(guān)注兩方面內(nèi)容，一是房屋征收決定本身是否合法，二是征收補償方案的內(nèi)容是否公平、合理。而在農(nóng)村集體土地征收中，同樣有類似的步驟要求?！墩魇胀恋毓孓k法》第3條規(guī)定，征收農(nóng)民集體所有的土地的，征收土地方案和征地補償、安置方案應(yīng)當在被征收土地所在地的村、組內(nèi)以書面形式公告。其中，征收鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有土地的，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府所在地進行公告。對于這“兩公告”所應(yīng)具備的具體內(nèi)容，《辦法》均有明文規(guī)定，被征收人可以自行搜索查閱。
實踐中，被征收人在看到張貼出來的公告后可第一時間對其進行清晰的拍照，之后仔細研讀公告的內(nèi)容。在對補償方案中的補償標準存疑或不滿的情況下，可以先行向征收方進行咨詢，或與街坊、鄰居等進行商議，或者直接咨詢法律專業(yè)人士?？傊?，是否依法維權(quán)是一回事，知情與否是另一回事，得先知情，才可能有后面的事兒。如果沒見著公告項目就啟動了，那么就一定要盡速申請政府信息公開、村務(wù)公開，獲取涉案項目的有關(guān)批準文件，而不能再繼續(xù)坐等。
二、關(guān)注無證房屋定性，阻擊“以拆違促拆遷”
在征地拆遷中，對被征收人的補償權(quán)益影響最大的因素之一，無疑是無證房屋的定性問題。證件齊全，房證地證都有，甚至有新?lián)Q發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)屬登記證書，這當然沒有問題。證件不全，或者干脆房證地證皆無，那么麻煩就來了。一旦無證房屋被認定為違建，就可能面臨征收方“不予補償，責令限期拆除”的大棒處置，這是真真的“血本無歸”——連建房的成本都不給你回收的機會。故此，時刻提高警惕阻擊“以拆違促拆遷”便是被征收人能否獲得滿意補償?shù)年P(guān)鍵所在。
三、重視房屋估價程序，自己的房屋值多少錢自己心里要有數(shù)。
在整個拆遷過程中，房屋價值評估可能是專業(yè)性最強、最讓被征收人感到不知所措的一個環(huán)節(jié)，但也的確是極為重要的一個環(huán)節(jié)。簡單講，被征收人要重點注意以下幾個問題，一個一個去琢磨自己的狀況：
第一、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選定流程、方法是否合法。《條例》第20條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定。對于選定這一步驟，被征收人是有知情權(quán)和參與權(quán)的，這點一定要明確。征收方直接“包辦”此環(huán)節(jié)，而后將某一評估機構(gòu)直接硬推給被征收人接受的做法，無論如何都是非法的。
第二、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)是否對被征收房屋進行了入戶實地查勘。《國有土地上房屋征收評估辦法》第12條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影響資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。此外，房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。入沒入戶，這個判斷對于老百姓而言，應(yīng)該說不難。
第三、評估方法選用是否得當。根據(jù)《辦法》第13條規(guī)定的精神，被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當選用市場比較法進行評估。據(jù)此，市場比較法應(yīng)是大多數(shù)征收項目中首先應(yīng)當適用的評估方法。收益法、成本逼近法、假設(shè)開發(fā)法等其他方法可以作為輔助、 配合，但不能予以取代。當評估結(jié)果顯著低于周邊類似房地產(chǎn)的市場價格時，被征收人就要對評估這步多打上一個問號了。
第四、評估結(jié)果是否依法交給了被征收人。一是要有分戶的初步評估結(jié)果的公示，二是要有分戶評估報告。 當然，評估環(huán)節(jié)中可能產(chǎn)生法律問題的地方還有很多，以上4點是較為直觀的，被征收人要特別予以關(guān)注，窺一斑而見全豹，避免因評估的問題而導致自己的補償權(quán)益受損。
四、防范違法逼遷、強拆這根弦始終繃緊不放松
對于廣大被征收人而言，只要房子在、土地在，則依法維權(quán)的總體狀況就不會太糟；只要房子被強拆，土地被強占，那么依法維權(quán)就一定會面臨各種各樣的巨大困難。無論是《條例》還是中紀委的相關(guān)文件，對于違法逼遷、強拆行徑均明令禁止。那么被征收人一定要在此問題上表現(xiàn)出自己堅定的維權(quán)信念與意志，始終繃緊防范這根弦不放松，才能始終確保自己在維權(quán)之路上立于不敗之地。否則，一旦房屋、土地被拆被占，即使確認政府違法又如何？即使申請國家賠償又如何？賠償?shù)臄?shù)額、標準能與征收補償本應(yīng)有的數(shù)額、標準相提并論么？這都是些無需言說的事情了。
在明律師最后想提示大家的是，凡事都有主要矛盾與次要矛盾。以上4個方面皆是當下征收領(lǐng)域的主要矛盾之所在，廣大被征收人一定要首先做好這些，那么征收補償?shù)淖罱K結(jié)局就不會是難以接受的。
