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關(guān)于拆遷導(dǎo)致的裝飾裝修及經(jīng)營(yíng)損失的相關(guān)判案
1.能否因征收拆遷主張解除房屋租賃合同？
《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條（一）項(xiàng)規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。有關(guān)征收及拆遷行為仍是由政府決定并付諸實(shí)施的強(qiáng)制行為，符合不可預(yù)見性、不可避免性、不可克服性等不可抗力的基本特征。因案涉土地被政府征收，并導(dǎo)致案涉房屋因政府征收行為被拆除，顯然已無(wú)法繼續(xù)提供給承租人租賃使用，故雙方簽訂房屋租賃合同的目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)。在此情形下，出租人可以據(jù)此解除其與承租人簽訂的房屋租賃合同。
2.因解除房屋租賃合同產(chǎn)生的損失如何承擔(dān)？
（1）損失承擔(dān)原則。因案涉房屋租賃合同的解除事由不可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人，故雙方當(dāng)事人均不存在過錯(cuò)，不需向?qū)Ψ匠袚?dān)含賠償損失在內(nèi)的違約責(zé)任，但仍存在合同解除后的損失合理分擔(dān)問題。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條（四）項(xiàng)規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。即在合同因不可歸責(zé)于雙方的事由而解除的情況下，可以按照公平原則分擔(dān)損失，雖然該條款針對(duì)的是剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，但公平原則系合同法律規(guī)范的基本原則，對(duì)裝飾裝修殘值損失之外的其他損失，亦適用公平原則予以補(bǔ)償。出租人作為征收拆遷的實(shí)際受益人，從公平原則出發(fā)，對(duì)承租人所受損失應(yīng)予補(bǔ)償。
（2）損失范圍和具體數(shù)額。第一，對(duì)于房屋裝飾裝修損失，承租人在接收房屋后進(jìn)行了裝飾裝修，相關(guān)投入已物化并附著于租賃房屋上，出租人對(duì)此折價(jià)予以補(bǔ)償，對(duì)該損失經(jīng)法院委托評(píng)估，應(yīng)予認(rèn)定。第二，對(duì)房屋擴(kuò)建損失，因承租人并未提交證據(jù)證明房屋擴(kuò)建工程已征得出租人的書面同意，對(duì)此，出租人既不認(rèn)可，也缺乏合同或法律依據(jù)，故該擴(kuò)建費(fèi)用應(yīng)由承租人自行承擔(dān)。第三，對(duì)于房屋內(nèi)可移動(dòng)財(cái)產(chǎn)，承租人認(rèn)可自行收回，且承租人無(wú)證據(jù)證明系出租人實(shí)施了強(qiáng)拆行為導(dǎo)致室內(nèi)物品損失，故要求出租人承擔(dān)該損失的依據(jù)不足。第四，關(guān)于違約金問題，由于出租人系因不可抗力而解除案涉房屋租賃合同，行使的是法定解除權(quán)，故不涉及到含違約金在內(nèi)的違約責(zé)任問題。第五，關(guān)于預(yù)期利益損失問題，由于合同解除后，承租人需要重新尋找場(chǎng)地，這必然導(dǎo)致其在一段時(shí)間內(nèi)無(wú)法正常開展經(jīng)營(yíng)，理應(yīng)給一年寬限期，考慮價(jià)格、市場(chǎng)因素及經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的變化，采取近三年的平均利潤(rùn)值對(duì)承租人予以補(bǔ)償，更為客觀。第六，對(duì)于承租人向其員工支付的提前解除勞動(dòng)合同經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，上述款項(xiàng)的支付經(jīng)人社局鑒證，且是因案涉房屋租賃合同被解除、承租人無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)而向其員工支付，應(yīng)予認(rèn)定。
附件：裁判文書
中華人民共和國(guó)最高人民法院民事判決（2018）最高法民終107號(hào).docx